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- 不動産をこれから相続する【基礎知識】
不動産相続におけるトラブルを
回避し円満に進めるなら当社へお任せください
相続では相続人や分配割合の確定、書類準備や法手続きなどやることがたくさんあります。また残された遺産によっては相続税に悩まされるケースもあり大変です。相続をスムーズに進める方法や流れをご紹介します。
Pick Up司法書士事務所併設で法手続きも
ワンストップにご対応
ハウスドゥ 各務原は相続不動産問題に強い不動産会社です。なぜなら、司法書士事務所を併設しており、不動産のプロであるとともに法手続きのプロでもあり、ワンストップでご対応可能なためです。
土地家屋調査士との合同事務所なため、土地についてのノウハウ等も網羅、お客様に確実で幅広いご提案をできることが当社の強みです。
不動産相続でまずは知っておくべきこと【基礎知識】
不動産相続前に確認しておくべき3つのこと
1.誰が受け継ぐのか
はっきりさせましょう
遺産を受け継ぐ人は民法により法定相続人として定められています。ただし、被相続人（故人）が法定相続人以外に遺産を渡したい場合は、遺言書を用意する必要があります。いずれにせよ、誰が遺産を相続するのかをはっきりとさせることが大切です。
2.遺産分配の割合の決め方について
遺産の分配割合は民法により定められているため、基本的にはそれに従って各相続人へ分配されます。ただし、遺言書に分配について記載があった場合はそちらが優先されます。
また、相続人同士が話し合い同意形成されることで、民法に規定された割合と異なる形で分配することも可能です。
3.相続税の支払いも考えておきましょう
近年、相続税の基礎控除額が大きく引き下げられたことで、相続税の支払いに頭を悩ますご遺族が増加しています。特に都市部にある土地・物件は不動産評価額が高騰してしまい、相続することで高額な相続税を支払わなくてはいけなくなります。
事前に相続税対策をする、売却も視野に入れるなどしていきましょう。
相続手続きに必要な書類リスト
不動産相続ではさまざまな書類が必要となります。被相続人の死亡届や遺言書、相続人の戸籍謄本、分配割合を買えるなら遺産分割協議書などを用意しなければなりません。書類に始まり書類に終わる、とも言われる不動産相続をスムーズに進めるために、必要書類について確認しておきましょう。
遺言書がない場合の不動産相続で必要となる主な書類は以下の通りです。
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まですべての戸籍謄本）
- 被相続人の住民票の除票（本籍記載のもの）
- 相続人全員分の戸籍謄本（被相続人の死亡日以降のもの）
- 相続人全員分の印鑑証明書（発行日から3ヶ月以内のもの）
- 遺産分割協議書（相続人作成または司法書士に作成を依頼）
- 不動産の登記事項証明書
- 不動産を相続する相続人の住民票（発行日から3ヶ月以内のもの）
- 不動産の固定資産評価証明書(税関係証明書)
不動産を相続する4つの方法
現物分割
財産（不動産を含む）の形を変えずにそのまま相続する方法です。たとえば相続不動産が2つあった場合は、2人の相続人が1つずつ相続します。手続きが簡単な一方で、物件ごとに評価額が大きく異なる場合は後にトラブルとなる可能性があります。
代償分割
現物財産を相続した相続人が、法定相続分より少なく相続した相続人へその差額分を代償財産にて支払う方法です。たとえば、相続人2人で財産が評価額2,000万円の不動産のみである場合、片方が現物を相続して代償金として半額の1,000万円をもうひとりの相続人へ支払います。
換価分割
相続不動産を売却してその代金を相続人同士で分割相続する方法です。たとえば、相続人が3人、1,500万円で不動産を売却できた場合は500万円ずつ分配されます。現金保有したいというご希望を叶えたり、相続税の資金に充てたりできます。
共有名義
相続不動産を複数人の相続人の共有名義により相続する方法です。各相続人で所有する割合を持分割合として登記します。相続人が少数である場合はよいですが、売却に名義人全員の許可が必要であり、名義人が亡くなり相続するタイミングでトラブルになるといったケースがあるなど注意が必要です。
Pick Up家族信託を活用して
節税やスムーズな相続を行いましょう
家族信託とは、資産を持つ人が家族に保有財産を託し、家族内で管理・継承していく仕組みです。家族信託では財産の管理を委託する「委託者」、財産管理を託される「受託者」、財産の利益を受ける「受益者」がいます。たとえば、父が委託者として息子を受託者に指名し管理を任せた上で父自身が受益者として利益を受けられます。また、父に判断能力が失われた場合でも受託者である息子がスムーズに財産管理・処分することが可能です。
まだ新しい制度であるため選択する方は少ないですが、自由度が高くメリットも多いため検討してみてはいかがでしょうか。
メリット
後見人制度よりも柔軟で積極的な財産管理が可能
家族信託と後見人制度は自分以外の人に財産管理を任せるという点では同じです。しかし、後見人制度は報告義務や生前贈与・相続税対策・資産活用などは行えません。そういった意味で家族信託は委託者の意向に沿った財産管理はもちろん、資産運用や組み換えなどを家族である受託者が積極的に行える柔軟性があります。
被相続人の意志を尊重した資産承継を実現できる
たとえば法的に遺言は2次相続以降の資産承継先を指定できません。たとえば、長男に土地を相続させて長男の死後は孫に相続させる、といった指定は不可能となります。しかし家族信託であれば、遺言で2次相続以降の資産承継者の指定が可能となり、想いをつなげます。
不動産の共有問題や将来の紛争予防にも役立ちます
不動産の共有問題やトラブルの解消・予防にも役立つのが家族信託です。たとえば、兄弟で賃貸物件を共同相続してしまうと、全員の承諾がなければ売却できないなど資産の柔軟性が失われ、それに伴うトラブル発生も懸念されます。しかし、家族信託にて家賃収入は平等化しつつ、管理処分権を一人に集約すれば、柔軟性が保たれトラブルも予防にもつながります。
デメリット
家族信託は柔軟性が高く想いを次世代までつなげられるメリットの多い制度です。ただ、新しい制度であり法的にわかりにくい面も少なからずあります。また、税務的にはほぼメリットは生じず、状況によっては課税対象となる人や金額の計算方法も異なるためやや手間となる面もあります。